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一线楼市松绑信号来了

创建时间：2023-07-31 02:53

 

主要利好“认房又认贷”城市中改善型购房者

图/视觉中国

文｜王文彤 任德辉

编辑｜王博
长期受到限购政策影响的一线城市终于等到了重磅解绑消息。
7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，会上提出三项救市措施：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”。
这是继7月24日中共中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”后对政策具体方向和内容的最新表述。其中，第一项政策主要针对刚性需求，第二、三项政策主要针对改善性需求和新市民群体。

最后一项“认房不认贷”最受购房者关注，业内普遍认为，此政策对一线城市影响较大。若取消“双认”政策，一二线城市的购房首付、利息两大门槛将大幅度降低。

 

 

认房不认贷，利好一线城市
“认房不认贷”主要是购买二套房的评定标准，一般指商业银行在确认购房者享有首套房住房贷款比例和利息时，只按照家庭名下是否还有房产来认定，不管家庭名下是否曾有贷款记录。
而 “认房又认贷”一般指，个人购房者只要有贷款纪录，不管是否还清，在实施“认房又认贷”的城市购买住宅，首付和房贷利息，都以二套的标准实施。该政策主要为一线城市在“房住不炒”总调控方针下实施的限购政策。
北京链家研究院院长高原告诉《财经》记者，取消“认房又认贷”则是允许改善性群体或新市民群体适度提升杠杆率。对于那些在家乡曾购买住房的群体，在现行政策下，即便已还清家乡房贷，在一线城市购房过程中，将被认定为购买二套住房，如“认房不认贷”则他们在还清家乡贷款后，在一线城市可被认定为首套住房。
根据中指研究院统计，目前执行“认房又认贷”的城市主要包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，及成都、西安等十余个核心二线城市。
各地根据实际情况不同，实行不同的“认房”和“认贷”政策。以北京为例，首次出现该政策是在2010年7月，第二次在2017年3月，沿用至今。
在北京“认房又认贷”条件下，普通住宅二套房首付比例高达60%，贷款利率约为5.25%，若实行“认房不认贷”政策，普通住宅二套房首付比例最多可降至35%，房贷利率可降至4.75%。
取消“双认”政策一出，将极大程度上刺激一线城市和热门二线城市的市场活跃度。
此前，我国曾经历过两轮房地产市场调控周期。“双认”政策作为一项抑制性政策，有效地压制了市场的炒房行为。而当市场低迷时，取消“双认”政策又成为楼市的一剂回春丹。
根据贝壳研究院统计，从成交量看，在2016年末至2017 年初一线城市重启“认房又认贷”政策后，2017年深圳、上海及北京全年二手房交易量分别同比下降34%、54%、49%。
从成交价来看，“认房又认贷”也有效抵制了房价上涨。北京在两次启动“双认”政策后，二手房价格均经历了约一年的下跌期，房价累计跌幅均达到15%。

2022年3月1日，郑州率先试水取消“双认”政策，随后南京、太原、兰州等城市跟进。根据贝壳研究院统计，当月郑州二手房成交环比上涨106%。

 

 

热门城市首套首付、利息仍有下调空间
从政策近期释放的信号可以看到，除了利好改善型购房者，还将进一步向刚需购房者倾斜。
从2022年开始，已有多个城市对首付比例进行调整。据易居研究院统计，目前北京、上海两地的首付比例居全国榜首，分别为40%和35%，而一些弱二线城市和绝大多数三线城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平20%，如哈尔滨、沈阳、郑州等地。总体看，城市层级与首付比例成正比，城市层级越高，首付比例越高。
住房贷款利率则与LPR（贷款市场报价利率）有关。随着6月20日中国人民银行公布一年期LPR为3.55%，五年期以上LPR为4.2%，均下降10 个基点，首套房和二套房贷款利率也在不断下降。
据贝壳研究院统计，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率为4.81%，均较上月下降10个基点。
从城市分类上看，7月一线城市首、二套房贷利率分别为4.50%和5.03%；二线城市首、二套房贷利率分别为3.88%和4.81%，均较上月回落10个基点；三四线城市首、二套房贷利率分别为3.88%和4.80%，分别较上月回落9个基点、10个基点。
以上数据可以看出，仍有一线城市和热门二线城市的首套房首付比例远超20%，房贷利率远超4%，此类城市仍有较大下降空间。
高原认为，降首套房首付可以允许首套房杠杆率适度提升，使刚性需求群体能够提早入市；降房贷利率是降低了所有群体的整体全周期购房成本；换房税费减免是针对改善性群体，降低其交易成本；取消“认房又认贷”则是允许改善性群体或新市民群体适度提升杠杆率。各个政策之间是有机互补。
那么，监管层接连定调，未来的政策走向究竟如何？
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟教授认为：“三项措施不仅是逆周期措施，更有助于共同支撑房地产市场长效机制，鼓励首套房需求、支持改善性需求、抑制投机做法，同时还能促进房产的梯度消费。”他认为，面对低迷的房市，本次政策的指导性较强。此前一些政策仅有少数城市试水，在本次政策的指导下，预期各地尤其是一线城市将会落实更加宽松的政策。未来政策要更加落地，建议将“因城施策”进一步细化为“因区施策”，适应不同区域的差异化情况。
多位行业专家表示，对于“认房不认贷”、降低首付比例、贷款利率这三项政策来说，一二线城市相比三四线城市拥有更大的下降空间，但宽松的房贷政策还需要央行、金融监督管理总局和各地银行配合执行。
（实习生金若楠对此文亦有贡献）

 

 

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